Vendre une terre agricole libre ou louée : prix, préemption et impôt
Pour vendre une terre agricole, votre notaire notifie le projet à la Safer, qui a 2 mois pour préempter, et au fermier si la terre est louée. Un hectare libre se vend 6 460 € en moyenne en 2025, un hectare loué 5 350 €, soit 17 % de moins, selon le Groupe Safer.
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Comment vendre une terre agricole, libre ou louée ? L'essentiel en chiffres
| Repère | Chiffre | Source |
|---|---|---|
| Prix moyen d'un hectare libre | 6 460 €/ha | Groupe Safer, Le prix des terres 2025 |
| Prix moyen d'un hectare loué | 5 350 €/ha (-17 %) | Groupe Safer, Le prix des terres 2025 |
| Délai de réponse du fermier | 2 mois | Chambre d'agriculture de la Vienne, 2023 |
| Délai de réponse de la Safer | 2 mois | Chambre d'agriculture du Cantal, 2025 |
| Impôt sur plus-value (particulier) | 19 % + 17,2 % | service-public.gouv.fr, page du 15 avril 2026 |
Vendre ou acheter des terres agricoles : chiffres relevés par l'Équipe éditoriale DirectAgri, à jour au 29/10/2026. Notre méthode
Une terre libre ou une terre louée : à quel prix la vendre ?
Le prix dépend d'abord du bail. Une terre libre de bail se vend 6 460 € l'hectare en moyenne en 2025 (+0,9 %), selon le Groupe Safer. Une terre louée se vend 5 350 € (+2,5 %), soit 17 % de moins. L'écart se réduit depuis 2020.
La raison est simple : l'acheteur d'une terre louée ne peut pas la cultiver tout de suite, le fermier garde son bail. Il touche un fermage dont le rendement brut moyen est de 2,88 % en 2025. Les terres louées pèsent désormais 52,5 % des transactions et 57,2 % des surfaces vendues, la part la plus élevée depuis 2016.
Le prix varie aussi selon les productions : 8 150 € l'hectare en grandes cultures contre 4 740 € en élevage bovin pour les terres libres. Regardez ensuite la valeur de votre département dans le tableau des prix, puis celle de votre petite région dans le barème du Journal officiel.
Que se passe-t-il quand le notaire notifie la vente à la Safer ?
Pour toute vente de bien agricole, le notaire notifie le projet à la Safer, selon la chambre d'agriculture du Cantal (2025). La Safer dispose de 2 mois pour se prononcer. Elle peut renoncer, préempter aux prix et conditions notifiés, ou préempter avec une contre-offre.
En cas de contre-offre, vous avez deux choix : retirer votre bien de la vente, ou contester le prix devant le tribunal dans un délai de 6 mois. Vous ne perdez donc pas la main : vous pouvez garder votre terre.
La Safer ne peut pas préempter dans trois cas : si l'acheteur est un parent ou un allié jusqu'au 4e degré, un indivisaire ou une collectivité publique. Elle passe aussi après un fermier titulaire d'un bail de plus de 3 ans. Si vous vendez par adjudication, la Safer a un mois après l'adjudication pour se substituer à l'adjudicataire.
Abattements pour durée de détention (plus-value d'un terrain, particulier)
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| 23e à 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Source : service-public.gouv.fr, plus-values immobilières, page du 15 avril 2026
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Comment le fermier exerce-t-il son droit de préemption ?
Quand vous vendez une terre louée, le fermier en place a normalement la préférence sur tout autre acheteur, selon la chambre d'agriculture de la Vienne (2023). Il doit avoir un titre d'exploitation régulier, être exploitant et avoir exercé l'activité agricole pendant au moins 3 ans. Il ne doit pas détenir plus de 3 fois le seuil du schéma directeur régional, soit 240 ha dans cet exemple.
Le notaire lui notifie la vente par lettre recommandée, avec le prix, les charges et les conditions. Le fermier a 2 mois pour accepter, refuser ou contester le prix devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Son silence vaut renonciation.
S'il préempte, il a 2 mois pour signer l'acte authentique. Au-delà, vous pouvez le mettre en demeure par huissier ; sa déclaration devient nulle 15 jours après si rien n'est fait. Si la vente n'est pas conclue dans l'année, vous devez refaire la notification. Si vous vendez à un tiers, informez le fermier dans les 10 jours : il a 6 mois pour demander l'annulation si vous ne l'avez pas fait.
Quel impôt sur la plus-value d'une vente de terre agricole ?
Pour un particulier qui vend un terrain, la plus-value imposable est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, selon service-public.gouv.fr (page du 15 avril 2026). Une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Les abattements récompensent la durée de détention : rien jusqu'à 5 ans, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'impôt sur le revenu (1,65 % par an pour les prélèvements sociaux). L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Une vente d'un prix inférieur ou égal à 15 000 € est exonérée.
Un agriculteur qui exploite lui-même la terre relève d'un régime différent : tout dépend de l'inscription au bilan et de la durée de l'activité. Demandez à votre comptable ou à votre notaire de chiffrer l'impôt avant de signer.
Comment fixer le bon prix de vente ?
Partez du barème du Journal officiel : pour chaque petite région, il donne une valeur dominante, un minimum et un maximum. Les terres libres concernées font au moins 70 ares. Les prix s'entendent hors taxes et sans les frais d'acte, que paie l'acheteur.
Dans l'Ain, par exemple, le barème 2025 va de 750 € à 31 500 € l'hectare dans la petite région du Bugey, avec une valeur dominante de 5 350 €. Un écart de 1 à 40 montre qu'un prix moyen ne suffit pas : la qualité du sol, l'accès, la forme de la parcelle et l'irrigation comptent autant.
Demandez au notaire les ventes récentes à proximité, comparez-les à la valeur dominante de votre petite région et préparez les pièces : titre de propriété, bail éventuel, plan cadastral, zonage du plan local d'urbanisme. Un dossier complet évite des mois de retard.
Les étapes, dans l'ordre
Vérifier la situation de la terre
Libre ou louée, zone du PLU, titre de propriété : sans ces pièces, le notaire ne peut pas lancer la vente.
Fixer le prix
Comparez avec le barème de votre petite région et avec le prix moyen de 6 460 €/ha pour une terre libre en 2025.
Signer le compromis
Le notaire prépare le compromis avec la condition liée à la préemption du fermier et de la Safer.
Notifier fermier et Safer
Le notaire envoie la notification : 2 mois de réponse pour le fermier, 2 mois pour la Safer.
Traiter l'impôt
Faites chiffrer la plus-value : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements.
Signer l'acte
Après renonciation de tous, signez l'acte authentique et encaissez le prix.
Prix des terres agricoles par département
Le prix repère à l'hectare des terres et prés, libres ou loués, dans votre département (barème publié au Journal officiel). Gratuit, sans inscription.
Vendre ou acheter des terres agricoles : vos autres questions
Peut-on vendre une terre agricole louée ?
Oui, à tout moment, mais le fermier en place a la préférence sur tout autre acheteur, s'il remplit les conditions : 3 ans d'activité agricole et une propriété inférieure à 3 fois le seuil régional. Il a 2 mois après la notification du notaire pour répondre (chambre d'agriculture de la Vienne, 2023).
Combien vaut une terre agricole louée par rapport à une terre libre ?
En 2025, une terre louée vaut en moyenne 5 350 € l'hectare contre 6 460 € pour une terre libre, soit 17 % de moins, selon le Groupe Safer. L'écart est resté inférieur à 20 % pour la sixième année de suite. Il se réduit depuis 2020.
La Safer peut-elle m'empêcher de vendre ma terre ?
Elle peut préempter pendant 2 mois, mais vous pouvez retirer votre bien de la vente si elle propose un prix plus bas, ou contester son prix devant le tribunal dans un délai de 6 mois. Elle ne peut pas préempter si vous vendez à un parent jusqu'au 4e degré (chambre d'agriculture du Cantal, 2025).
Quels frais pour vendre une terre agricole ?
Les frais d'acte sont en général payés par l'acheteur : le prix du barème s'entend hors taxes et frais d'acte non compris. Vous supportez l'impôt éventuel sur la plus-value (19 % et 17,2 % avant abattements pour un particulier) et les diagnostics ou honoraires prévus au compromis.
Une plus-value sur terre agricole est-elle imposable ?
Oui, pour un particulier : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements. L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un agriculteur exploitant, le régime dépend de l'inscription de la terre au bilan : consultez un comptable.
Combien de temps dure la vente d'une terre agricole ?
Comptez au moins 2 à 4 mois : 2 mois de délai pour la Safer, 2 mois pour le fermier si la terre est louée, puis la signature de l'acte. Si le fermier préempte, il dispose de 2 mois de plus pour signer. Une vente non conclue dans l'année doit être renotifiée.
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