Vente d'une terre louée : le droit de préemption du fermier
Quand un propriétaire vend une terre louée, le fermier en place est prioritaire pour l'acheter (Code rural, article L412-1). Le notaire lui notifie le prix et les conditions, et il dispose de 2 mois pour répondre (article L412-8). Il doit avoir exercé la profession agricole depuis au moins 3 ans.
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Que se passe-t-il quand on vend une terre louée : le fermier a-t-il un droit de préemption ? L'essentiel en chiffres
| Repère | Chiffre | Source |
|---|---|---|
| Délai de réponse du fermier | 2 mois | Code rural, article L412-8, via notaires.fr |
| Expérience agricole du fermier exigée | 3 ans minimum | Terre-net, droit de préemption du fermier |
| Parcelle louée trop petite pour préempter | moins de 5 000 m² | Terre-net, droit de préemption du fermier |
| Délai pour agir en nullité de la vente | 6 mois | Code rural, article L412-12 |
| Plafond de terres déjà possédées | 3 fois la surface minimum | Cour de cassation, 5 avril 2006 |
Bail rural : chiffres relevés par l'Équipe éditoriale DirectAgri, à jour au 29/10/2026. Notre méthode
Le fermier est-il prioritaire pour acheter la terre qu'il loue ?
Oui. Le propriétaire d'un terrain agricole loué qui envisage de le vendre doit d'abord le proposer au fermier exploitant (article L412-1 du Code rural, d'après notaires.fr). Ce droit de préemption s'exerce avant celui de la Safer, selon notre page bail rural, qui cite les articles L412-1 et L412-5.
Pour préempter, le fermier doit remplir deux conditions cumulatives : avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans et exploiter le fonds lui-même ou avec sa famille, selon Terre-net.
Le droit est personnel au fermier en place. Il peut se faire subroger, à certaines conditions, par un membre de sa famille désigné à l'article L412-25 du Code rural (notaires.fr).
Le droit de préemption ne remplace pas le bail : si le fermier renonce, il garde son bail rural chez le nouveau propriétaire, selon les règles du statut du fermage.
Comment le propriétaire doit-il informer le fermier de la vente ?
Le notaire du vendeur informe le fermier du prix, des charges, des conditions et des modalités de la vente, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, selon notaires.fr. Cette notification est obligatoire : elle ouvre le délai de réponse.
Un avertissement oral ne suffit pas. Le délai de 2 mois n'ayant pas commencé à courir, le fermier peut encore préempter, ce qui fait obstacle à la vente à un tiers (notaires.fr). La Cour de cassation (5 avril 2006) juge que le délai de 2 mois ne court qu'à partir de la notification de l'intention de vendre.
Si le fermier ne retire pas le courrier recommandé, le délai court en principe à compter du retrait du pli ; un courrier non réclamé est réputé reçu, d'après des réponses ministérielles citées par notaires.fr. Le fermier ne peut pas bloquer la vente en refusant le courrier.
Droit de préemption du fermier : les repères à retenir
| Point | Règle | Source |
|---|---|---|
| Qui peut préempter | Le fermier en place, avec 3 ans d'exercice agricole | Terre-net |
| Qui notifie | Le notaire du vendeur, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice | notaires.fr |
| Délai de réponse | 2 mois à compter de la réception | Article L412-8 |
| Silence du fermier | Vaut renonciation | Terre-net |
| Contestation du prix | Saisine du tribunal paritaire dans les 2 mois | Terre-net |
| Parcelle trop petite | Moins de 5 000 m², sauf corps de ferme | Terre-net |
| Vente sans purge du droit | Action en nullité sous 6 mois | Article L412-12 |
| Subrogation | Membres de la famille désignés à l'article L412-25 | notaires.fr |
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De combien de temps dispose le fermier pour répondre ?
Le fermier dispose de 2 mois à compter de la réception de la lettre ou de l'acte, pour répondre dans les mêmes formes, selon l'article L412-8 du Code rural. S'il garde le silence, cela vaut renonciation au droit de préemption, selon Terre-net.
Trois réponses sont possibles. Il accepte et achète aux prix et conditions annoncés. Il renonce, et la vente peut se faire avec un tiers, aux mêmes conditions. Ou il accepte en contestant le prix ou les conditions : il doit alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans ce même délai de 2 mois.
Une fois la renonciation donnée par courrier, la question d'un retour en arrière est discutée : réseau d'avocats y consacre un article sur la renonciation du fermier. En cas de doute, demandez conseil avant l'expiration des 2 mois.
Que faire si le prix demandé semble trop élevé ?
Le fermier qui juge le prix trop haut peut accepter l'offre en la contestant devant le tribunal paritaire des baux ruraux, dans le délai de 2 mois, selon Terre-net. Le tribunal fixe alors le prix et les conditions de vente en tenant compte de la moins-value due à l'occupation des terres par un fermier.
Les frais d'expertise sont partagés entre le vendeur et l'acquéreur, selon la même source. Une fois le prix fixé par le juge, chaque partie peut encore renoncer à la vente : ce droit de repentir existe même si le prix fixé est égal à celui proposé au départ.
Le prix d'une terre louée est en général plus bas que celui d'une terre libre, car l'acheteur doit respecter le bail. Pour situer le prix, regardez les références de votre département sur notre page des terres agricoles.
Si vous êtes vendeur, ne fixez pas un prix pour décourager le fermier : le juge peut le réduire.
Que se passe-t-il si la terre est vendue sans prévenir le fermier ?
Le fermier peut demander l'annulation de la vente et des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le délai pour agir est de 6 mois à compter du jour où il connaît la date de la vente, sous peine de forclusion (article L412-12, alinéa 3).
La publication de l'acte au service de la publicité foncière ne fait pas à elle seule courir ce délai, car elle ne lui donne pas une connaissance effective de la date de la vente. Un arrêt de la Cour de cassation du 30 mai 2024 a précisé le point de départ du délai.
Un arrêt du 16 avril 2026 interdit aussi au propriétaire de contourner la préemption en groupant dans une vente unique des biens appartenant à des propriétaires différents (analyse d'un cabinet d'avocats, 2 octobre 2026).
Si vous apprenez qu'une vente est en cours, écrivez au notaire sans attendre : un courrier daté vaut mieux qu'un échange oral.
Quand le fermier ne peut-il pas préempter ?
Plusieurs situations écartent le droit. Selon Terre-net, le fermier ne peut pas préempter une parcelle louée de moins de 5 000 m², sauf s'il s'agit d'un corps de ferme. Il ne peut pas non plus exercer le droit s'il possède déjà des parcelles dépassant 3 fois la surface minimum d'installation, appréciée au jour de sa décision (Cour de cassation, 5 avril 2006, articles L412-5 et L412-8).
Le fermier doit aussi avoir exercé la profession pendant 3 ans et exploiter lui-même. Nous n'avons pas relevé dans nos sources la liste complète des ventes exclues du droit de préemption : elle figure au Code rural, à lire sur Légifrance.
Le fermier peut perdre sa priorité s'il renonce par écrit, ou si son silence pendant 2 mois vaut renonciation. Dans tous les cas, faites confirmer votre situation par un notaire ou la chambre d'agriculture avant de répondre.
Les étapes, dans l'ordre
Le propriétaire décide de vendre
Il en informe son notaire. Le fermier en place doit être le premier à recevoir l'offre, avant tout tiers.
Le notaire notifie le fermier
Lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, avec le prix, les charges et les conditions de la vente.
Le fermier dispose de 2 mois
Il accepte, renonce ou accepte en contestant le prix devant le tribunal paritaire. Le silence vaut renonciation.
Le fermier finance son achat
S'il préempte, il doit trouver le financement. Il peut se faire subroger par un membre de sa famille dans les cas de l'article L412-25.
L'acte de vente est signé
La vente se fait au profit du fermier, ou d'un tiers si le fermier a renoncé, aux mêmes prix et conditions.
Le fermier surveille les délais
S'il apprend une vente conclue sans notification, il a 6 mois à compter de la connaissance de la date pour agir en nullité.
Prix des terres agricoles par département
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Bail rural : vos autres questions
Le fermier est-il prioritaire pour acheter les terres qu'il loue ?
Oui. Le propriétaire doit proposer la terre au fermier exploitant avant de la vendre à un tiers (article L412-1). Le fermier doit avoir exercé la profession agricole depuis 3 ans et exploiter lui-même. Il dispose de 2 mois à compter de la lettre du notaire pour répondre.
Un bail rural verbal donne-t-il droit de préemption au fermier ?
Oui, si le bail existe et que le fermier remplit les conditions. Un bail verbal est réputé conclu pour 9 ans, selon service-public.fr cité sur notre page bail rural. La difficulté est de prouver le bail : factures de fermage, relevés MSA, déclarations PAC peuvent aider.
Le droit de préemption du bail rural passe-t-il avant la Safer ?
Oui. Selon notre page bail rural, le droit du fermier passe avant celui de la Safer (articles L412-1 et L412-5 du Code rural). Le notaire doit donc d'abord notifier le fermier. Si le fermier renonce ou garde le silence 2 mois, la Safer peut exercer son propre droit.
Que se passe-t-il si le fermier ne répond pas ?
Son silence pendant 2 mois vaut renonciation, selon Terre-net. Le propriétaire peut alors vendre à un tiers aux prix et conditions notifiés. Attention : le délai ne commence qu'à la réception de la lettre recommandée ou de l'acte de commissaire de justice.
Le fermier peut-il contester le prix demandé ?
Oui. Il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans les 2 mois, selon Terre-net. Le tribunal fixe le prix en tenant compte de la moins-value due à l'occupation des terres. Les frais d'expertise sont partagés entre vendeur et acquéreur.
Quel recours si la terre a été vendue sans prévenir le fermier ?
Le fermier peut demander l'annulation de la vente et des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire des baux ruraux, dans les 6 mois à compter du jour où il connaît la date de la vente (article L412-12). Il doit agir vite : après ce délai, il perd son recours.
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